 2009年11月17日，北京燕郊上上城小区开盘盛况。摄影·黑克
买房还是租房？什么时机入市？有没有一盏指明灯？现在，我们试着解开这些数不清的谜团。文·穆思 萧菡
在这个炒风甚劲的国家，不讨论房事是不可能的。
今年以来，京沪穗三地房价飙升，一边新闻里滚动着央企高价拿地、地王频现，一边滚动着房贷政策要收紧、优惠利率要叫停??所谓泡沫，没买房的都高喊要破，买了房的都视而不见，并用巴菲特的语气反诘：难道因为跌价，你就会卖掉自家的舒适房子吗？Never！
同样是房子，自住的需求和投资的需求差别很大，前者的风险或更高。这个道理，1997年买房的香港人和1989年买房的日本人感同身受。2004年日本大城市住宅楼价只及1990年的1/10。动画片《蜡笔小新》中，小新经常说，别绑架我，我们家还有30年的房贷没还。这就是房奴，哪怕房价跌到10万，但得还银行1000万的那种人。或许他的房子的确很舒适，但他这一生的财务自由已经丧失了。
巴菲特老人家没告诉你，称心如意的房子意味着一个合适的价格，一个不会让你捉襟见肘的价格，不会让你毕生劳作都偿还不完的价格。
有鉴于此，难怪《华尔街日报》说人生最大的两个投资风险，一是结婚，二是置业。
地产投资有什么窍门？能赚钱的炒房客都懂得顺势而为，对政策敏感，善于利用杠杆。
必须指出，我们或许生活在一个变态的时代，有人跳楼，有人暴富。看看那些从90年代末就嚷嚷中国房价过高，国外收入房价比多少多少的专家们，就知道他们的想法有多单纯。诚然，按照国际标准，购买力横向比较，联合国认为3比1合理，即一个家庭三年收入等于房价；世界银行认为5比1可接受，OECD国家大都市通常是6比1，但国内多数城市是8比1，甚至15比1，看起来非常昂贵。
但未来收入水平的增长率呢？则是个变数。从2006年开始，月收入3000-8000元的中产阶级兴起，预计10年内将从几千万升至4.5亿。当基本需求问题解决后，随之而来的是大量消费，包括私车、住宅和旅行。（设想，如果医改、教育、养老问题顺利解决，房价会如何表现？）
统计显示，任何一个人均GDP进入5000美元至8000美元的国家，其房地产市场通常都有强劲需求。何况这个国家正从粗放的制造业转型，历史经验表明，金融服务业值得期待。就像潘石屹爆料，很多地产商根本不是严格意义的地产商，他们仅仅在玩大富翁游戏，把地买过来，坐等升值。
为什么面粉比面包贵？难道你真的不知道，政府和地产商的关系。
 房贷杠杆简单算
楼市上升期，按揭让你赚大钱
如果你的投资收益率跑不过房价涨幅，趁早炒房吧。
如果你的收益率比房价涨幅高，你也可以炒房。
为什么？
简单，除非你投资用的是期权、margin或保证金，以小博大，否则从资金效率上讲，很难比投资上升趋势中的地产更高。因为，路人皆知，炒房者都是尽可能少首付，最大化利用杠杠撬动一座动辄上百万元的房子。
算算账！
Annie，10万元炒股，假设股票在1个月的收益达10%；Becky，10万元炒房，同期地产市场也走牛，1个月房价涨了5%。
不计佣金等费用，1个月后，她们都不约而同选择了卖出，结果是：Annie共赚1万；而Becky的账面却多了5万元。
且慢。10%的才1万，5%的为何有5万？这是怎么回事？
原来，Becky用的是按揭贷款，一成首付，用10万元赌上了价值100万元的房子，房价上涨5%后，该物业价值为105万元。不计费用的情况下，卖出后获利5万。
正因为杠杆在发挥效力，还是上述例子，若股市下跌10%，同期房价下跌5%，Annie亏损的仅仅1万，而Becky的损失将放大10倍，意味着50%的本金不翼而飞。
由此，你就可以明白，为什么房价上涨时，投机客汹涌不绝，而去年跌市中深圳为何甚至出现断供？
在一个楼市上升周期里，通过使用按揭贷款这种杠杆，你从不断推高的房价里赚大钱，然后给银行小钱（贷款利率低得多）。反过来，一成首付的10倍杠杆会打得你满地找牙。
 滨江集团（002244.sz）股价走势
地产股，低成本高收益
直接投资房产，还真的挺麻烦。原因之一就是国内税费太多，一买一卖成本很高。因此，另一个间接投资的办法就是通过地产股来实现。
方便第一
地产股和房价之间也存在一个杠杆效应。我们可以看到，今年以来，京沪穗的房价涨幅都较大，在50%左右，而全国的真实房价大致涨幅为30%。
你可知道，地产股涨了多少？地产指数（399200）显示，从1月最低的900点到7月最高的2294，涨幅高达152.2%。虽然与一成首付的10倍杠杆比逊色，但平均5倍杠杆也让人刮目相看，更别说交易的便利性。
以具体城市为例，最新数据显示，截至三季度，杭州今年以来商品房最大涨幅为37%，从3月的最低点11150元/平米到8月的15198元/平米。而杭州的地产股滨江集团，却从1月最低价7.9元飙升到7月高点23.13元（复权），涨幅为194.68%。
比较一下按揭与股票的收益，假设都在低点入市，高点卖出。
如果首付一成，那么，一套90平米的商品房，买入时价值约100万，卖出时价值136万。扣除15%各种中间费用，净赚：（136－100）－100×15%=21万。投入本金10万，收益率为110%。
如果将首付的10万元买入滨江集团，全部交易费用不到1%，净赚：100000×194.68%-1000=约19万。
由此可见，虽然杠杆比按揭贷款小，但是地产股在好世道里，也能有近似的高收益。而且，投资者甚至足不出户就可搞定交易。
DIY地产基金
国内暂时无法直接投资于地产指数，而公募基金里也没有以地产为恒定主题的。如果看好地产这个行业，相比某一个地产股，投资者更好的选择是一篮子地产股。
虽说是一篮子，但未必要多而不精。你可以根据资金情况，选择不超过5只地产股。其中，一定要有行业龙头股（如万、保、招、金），可以有二线地产股（如武汉、成都等地的开发商上市公司）。大盘股和小盘股也同时配备。如果有条件，最好超配港股的中资地产股——相比A股，H股的价格更划算。而且可以买到更多的好公司，如中海外、富力、碧桂园等。
然后，每个季度（或每两个季度）调整一次仓位，将表现最差的那只抛弃，重新选一只经营出色的。周而复始。
 该计算器对一些数据非常敏感。如果投资回报率比房价预期回报率高很多，自然应该做其他投资而不是把钱花在买房上。投资回报率10%，而房价、租金年涨幅都是5%，算出来是5年后买房最划算。为了尽量精确，请在高级选项里提交具体的买房数据，包括买卖的费率、保险等。该计算器的网址
在珠江新城租14年再买最经济
买房或租房如同硬币的两面，一旦掷出去，可能开始的就是另一段人生。
我们不妨借助这个网络工具：买房租房计算器。
该计算器是把拥有和租赁物业所需要的总开支计算出来，加以对比后，告诉你在几年后买房最划算。
为了尽量符合现实，它也把机会成本考虑进去——就是说，假设你只租不买，那么省下首付的钱，拿去做其他投资，会产生多少回报。
买房成本有以下两部分：初始成本（首付+过户费）、期间成本（按揭贷款、装修费、维护费及保险等）；租赁成本也是两部分：初始成本（押金、中介费）、期间成本（月租金）。以上所有成本都要加上机会成本。
实际算算看。以广州房价地标珠江新城的某单身公寓为例，单价2万/平米，售价65万，月租2000。目前，第一套房首付两成，五年以上商业贷款利率5.94%，打7折就是4.158%。物业税不用填。
在右侧的高级选项里，我们要输入的是：年投资回报率（系统默认5%），所得税（默认20%）和通胀率。考虑到发展中国家通胀率偏高，我们采用3%。其他两个大项保持默认，除了卖房免税部分改为0。
计算器左侧是两个要估测的数字，房价年均涨跌幅和租金年均涨跌幅。系统默认的是3%和1%作为长期数据。联系中国的实际情况，房价逐年下降的可能较小，暂且不改。
好家伙，答案是14年——意味着你在珠江新城租14年，然后再买是最经济的方案。
不是说股票长期收益率约为10%吗？那么我们把这个10%放进投资回报率——这下你要大跌眼镜了！
结果是——“等你租满30年再谈买房吧”。
你说怎么办好？
 部分国家地区物业税率 香港楼价对年租金比率走势（1997年1月31日-2009年7月31日）
地产投资四盏明灯
“面包-面粉”理论
上世纪60年代香港的局面是谁有地谁就能闭着眼睛赚钱，当时李嘉诚起步不久，在被问及这是怎么回事时，李嘉诚含蓄地指出，面粉贵过面包，意味着地产大佬看好后市。
因为做地产生意类似于期货，从拿地皮（面粉）到开发出住宅单位（面包），最短也要耗费两年左右时间。如果地产商对后市看淡，就不会频繁出现“地王”。
从国内的情况看，2008年开始不断出现土地拍卖流标、地王退地，意味着地产进入调整期。今年来，随着央企高调拿地，地王频现，对投资客来说，是个入市信号。
房价租金比
在发达国家和地区，房价租金比是另一个衡量标准。
这个道理就像股票的股息率一样，对一些强调价值的投资者，如果买楼收息可达8厘，那么意味着12年左右可以回本。8%高不高，我们先看看如今香港和美国的情况。
美国最大开发商之一雷纳（Lennar）在佛罗里达南部开发了一处住宅房产，使用面积138平米至172平米，曾售价12万-15万美元，现价6.55万美元。出租大概每月租金700-900美元，合计每年8400美元-10800美元。该地产的息率为12.8%-16.5%，房价租金比为6至7.8，字面看很有吸引力。
而截至今年7月31日，香港住宅楼租金回报率仅为4.72厘（美联物业）——即楼价相当于一年租金的21.19倍。
美联的数字显示，1997年6月30日回归前“楼疯”期，香港住宅物业投资回报率为3.96厘，比今天略低；楼价对租金比则为25.25倍，较目前略高。2003年SARS肆虐，在疫情最凶猛的4月，香港住宅投资回报率为6.96厘，房价对租金比率则只有14.37倍。因此，不少炒房客根据这个指标做价值投资。
如果我们计算国内，就会发现，息率甚低。以广州的珠江新城为例，60万-75万的酒店式公寓仅租2000-2500元，收息率仅4%。
汇率？利率？
不少投资者持这种观点：本币升值，则看好地产；本币贬值，则看谈地产。他们口口声声说是历史经验，而“历史”却仅仅局限于汇改以来的中国和加入“广场协议”后的日本。
其实这种经验很片面，随便找个例子就能证明其谬误，就像美元指数从2002年的120跌至2005年的80，贬值1/3，但同期美国楼市却是黄金时期。
真正对地产影响更大的是利率。投资者的买房成本更低，而开发商主要是靠银行贷款拿地建房。美国的楼市泡沫的根源，已经一致认为是美联储主席格林斯潘的低利率政策。
也就是说，当央行开始不断加息或提高准备金率的时候，国内的地产或将开始新一论调整和整固期了。
物业税
物业税开不开征，还有待明确。因为中国的土地属于国家，个人只能借用70年，不能叫“产权”。
以美国的现实情况看，全美物业税约为1%。假设一处房产，政府评估价是20万，一年的物业税是2000美元。但是，美国的物业税通常只占家庭收入比重仅约3%-3.5%左右。
如果中国也按照1%征收，以上海为例，2009年8月商品房均价1.9万元/平米，一个三口之家的居住面积为90平方米，一套房市价为171万元。1%的物业税意味着该家庭每年需缴1.71万元。据统计，上海2008年的人均可支配收入为26690元，那么三口之家的家庭可支配收入为80070元，由此可以计算得出一个上海市城市居民三口之家所需缴纳的物业税税额占家庭收入的比例达到23.7%。
因此，如果物业税这个怪兽降临，投资者要精打细算才行。
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