 历经波折后终于打通资本通途的许家印和他的团队，这次终于可以释怀欢笑。
 郎平和她的恒大新女排也成了恒大的新的金字招牌。摄影·刘大伟
今年让许家印坐上首富的首要功臣是房价，而一两年前让许家印夜不能寐、为资金发愁的也是房价。只不过前两年房价呼啸而下，今年则是盘旋而上。一部恒大上市的曲折史，也是中国楼市的涨跌史。南都周刊记者·牛思远
在三年前，恒大还是一家规模不过70亿元、土地储备310万平方米的中等公司。可到今年三季度末，它已成长为市值膨胀10倍，土地储备猛增至5100万平方米的庞然大物，它的势力范围也从当初的广州、佛山两个城市的“小城邦”扩张为23个城市的“大帝国”。
“一开始是百亿市值的公司，后来变成了千亿。去年上市不成回到了百亿，现在又有了千亿公司的可能。”一位投资恒大的投行人士评论说，恒大这三年的赴港上市路跌宕起伏，仿佛坐了一回过山车，戏剧性不输任何一部大片。
上市梦起
恒大的上市路，发端于中国楼市的“黄金十年”。
自1998年国家取消福利分房后，经济学家及开发商几乎一致认为地产业将迎来快速发展的 “黄金十年”。于是，各路资金争相涌入，恒大便是其中之一。只不过这家注册于1996年的公司那时还名不见经传。
1996年，恒大开发了其首个项目金碧花园，挖掘了第一桶金。后来与其同为“广东地产五虎”的合生创展、富力、碧桂园和雅居乐先后在赴港上市，打通了资本通途的“四虎”，自然也领先恒大一步，开始全国扩张。
2000年，不甘人后的许家印在广州站稳了脚跟，旋即开始布局广东，同时也萌生了进入资本市场的冲动。不过，和南派地产大佬奔赴港交所不同，许家印选择了另一条路径:国内“借壳”。
2002年8月，恒大受让琼能源4186万股法人股，成为第一大股东，之后琼能源更名为恒大地产。许家印将旗下广州花都绿景地产90%的股权注入恒大地产。不过，随着国内资本市场低迷，期间恒大地产又遭遇了一些事件，许家印开始将目光转向海外。而此时一线城市的房价正加速上扬，二三线城市的楼市也逐步加温。对于像恒大这样的区域开发商而言，去全国淘金自然成了不二选择。于是，自2004年开始，打着“二次创业”旗号，恒大派出数队人马奔赴各地看地买地，许家印的扩张战略只剩下资本这个关口需要打通。
2006年8月，恒大以7000余万元的价格，将持有的绿景地产股份“贱卖”给了广州天誉地产。从当年12月开始，“净身”之后的恒大陆续通过发债方式，向知名银行募集5亿美元。
2007年，中国楼市迎来了数年未见的疯涨局面，形势如此之好，恒大的海外融资自然也越发迫切。1月，三家国际投行美林、德意志银行以及新加坡淡马锡，斥资4亿美元购买了恒大8%的股份；8月，恒大通过瑞信担保，筹得4.3亿美元境外贷款和2000万美元境内贷款；9月，通过抵押恒大御景半岛项目，又从美林贷了1.3亿美元。
至2007年年底，数次融资后恒大共获得了约18亿美元的资金，于是恒大开始了疯狂圈地之旅--2007年恒大的土地储备较2006年暴增九倍，高达4580万平方米，其在19个城市拥有了33个房产项目，总楼盘面积约1630万平方米，总建面约3070万平方米。这一土地储备，是当时老大万科的近两倍，仅次于刚刚在香港上市的“巨无霸”碧桂园，位居内地房企的“老二”。
全速奔跑
让恒大大举融资买地的动力，一是房价狂飙，一是来自赴港上市的诱惑。
过去几十年中，香港基金的分析师以NAV（净资产估值法）而不是市盈率来衡量地产公司市值。该评价体系下土储规模越大往往得分更高，2007年上市的碧桂园正是以天量土地储备而受到追捧。想要超常规发展的恒大显然乐于做第二个。
而在销售上，恒大也同碧桂园一样，以低价大盘完成快速的资金回笼。在2001-2005年间，“开盘必特价，特价必升值”的身体力行让恒大在广州屡试不爽。能够始终采取这种策略，一方面源自恒大的“紧密型集团化管理模式”--所有的招标采购权都集中在集团总部，另一方面，也来自恒大高举高打的大手笔营销手段。
尽管总部设在广州，但与低调的粤系房地产企业风格迥异，许家印这个“北佬”不但喜欢搞全国一二十个城市数十个项目同时开盘的噱头，还极善于打“名人牌”。
今年8月，恒大就以500万元的天价合约，加上300多平方米豪宅的优惠条件，聘请郎平担任恒大女排主教练。此消息如同一枚重磅炸弹，让国内外200多家媒体免费为其作一场正面广告。有人事后计算过，如以广告版面计算，恒大若要达到同样的宣传效果，花费至少以亿计。文娱明星就更是其营销楼盘时的常客了。恒大“御景半岛”开盘时，许家印就曾请到成龙和范冰冰两位重量级明星助阵，让娱乐版面都涉及楼盘开盘，这历来是许的长处。
有意思的是，因为常邀英皇旗下的明星代言，许还结识了英皇主席杨受成。正是他将许家印引荐了给新世界集团创办人郑裕彤。而因敢于冒险而被称为“鲨胆彤”的郑裕彤，不久之后即成为恒大熬过低谷与成功上市最关键的人物。
风向突变
2008年3月12日，恒大产公布了招股说明书，发售约29.61亿股份，其中28.5亿为新股，招股价介于每股3.5港元至5.6港元，计划募资103.6亿至165.76亿港元。按计划，恒大将于3月28日在H股正式挂牌。
作为恒大上市的联合保荐人，瑞信对恒大估值为1208亿至1321亿港元，美林估值810亿至1300亿港元。这些估值高点，均已超过当时市值最高的碧桂园。而许家印超越杨惠妍，成为国内新首富一时也成为各大媒体报道的重点。
不过，让许始料未及的是气候突变--原来势如脱缰的房价此时开始上涨乏力。2007年11月从珠三角刮起的降价之风开始席卷全国。不过，对恒大来说，麻烦事还远未结束：次贷危机越演越烈，银行执行紧缩政策，资本市场一片风声鹤唳。
就在恒大全球路演期间，美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。恒大三天的招股时间内有两天，香港恒生指数单日下跌超过1000点。不过，此时为“督战”上市连当年“两会”都缺席的全国政协委员许家印，显然还想做最后的努力。3月17日，恒大将招股截止日期延后一日至19日。许家印的不甘来自背负的资金压力。2007年的疯狂扩张已经让恒大的资金链紧绷。当时的招股书显示，恒大融资将主要用于清欠债务，其中，53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部份偿还瑞信借取结构担保贷款。
而且，让恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押全部以上市为解除条件，如若恒大不能如期上市，将很有可能陷入资金链断裂危机。
正因如此，在大多数地产公司收缩战线，退出土地“招拍挂”之际，2008年1月恒大仍以41亿天价迎娶广州新地王员村地块，试图用这种近乎豪赌的方式，为此次上市添加多一点的资本。
断腕自救
尽管使尽浑身解数，恒大最终还是没能力挽狂澜。3月20日，恒大无奈宣布中止上市计划。
这时的楼市以万科降价为标志，迅速跌入量价齐跌的泥沼中。潘石屹更是爆出“百日剧变”论，但恒大已经顾不上别人的死活了。计划中120亿到150亿元的融资中断了，4580万平米的巨额土地储备立刻从宝贝变成了负担。一时恒大资金链断裂的传闻不绝于耳。
直到当年9月份，恒大都是用两三个项目的销售苦苦支撑20多个项目的建设，资金缺口100多亿元。期间恰逢512大地震，许家印后来回忆说，“当时捐2000万元比现在拿出10亿还要困难”。
中止上市当晚，许家印在美国组织高管通宵开会，重新安排了全国20多个项目进程，采取有抢有缓、有保有压、有先有后的策略，缓解资金压力。仅仅一周后，号称豪宅的广州御景半岛以7折促销。国庆期间，恒大在全国的近20个楼盘更是同时以八折开盘。恒大内部人士坦承，当时部分楼盘甚至低于成本价。不过这种倾销式的促销让恒大回笼了20多亿现金，当年销售额则高达100亿元。
但为了赢得喘息之机，光靠便宜卖楼还不够。后来许家印自己说，暂停上市后的三个月，他将主要精力都放在了香港，每周要和郑裕彤一两次饭，“差不多可以说在这里上班了。”不过这三个月的饭局总算吃出了结果。
2008年6月，郑裕彤1.5亿美元入股恒大，连同美林、德银证券等投资者共计5.06亿美元的资金让恒大活了过来。同时，郑还以4.78亿元人民币获得恒大在佛山和武汉两个项目约60%的权益。恒大的招股书显示，这笔资金占到恒大2008年税前利润的50%。
而让许家印感到欣慰的是，在经历上市失败的那段最低潮时，集团900多名中层骨干中，没有一个辞职的，这也可以看出他的个人魅力和凝聚力。
涅槃梦圆
危机暂时度过，但恒大的销售攻略并未停止。截至2009年前三季度，恒大卖掉了460多万平方米的房子，是其此前13年历史面积的总和，并录得231亿预售收入，以此锁定了2009年全部的收入和明年收入的五成。
促使恒大不敢懈怠的还是上市。今年恒大的招股书中披露：若恒大不能在今年10月上市，许家印的控股权很可能将丧失。
2008年6月的融资，许家印从郑裕彤等投资者手中要来的5.06亿美元救命钱代价并不止12.58%股权。协议显示，许家印许诺的最低回报率为100%。若没有到达回报要求，许将转让等值股份直至达到要求。这一协议在今年10月就将到期。以最低回报率计，其12.58%股份将翻番为25.16%。而2006年第一轮融资的股权也将扩至与70%回报率相当的股份，加之2007年一笔4.3亿美元的股权抵押和优先股协议。三者合力将使许家印的股份将缩至30%左右。
不过，许家印显然也不是吃素的。手握大量投资的恒大反而显露出“欠钱的才是爷”的气势。去年10月份，因恒大未能完成4.3亿美元贷款协议中最低业绩线而违约，投行的人主动找上门来跟许家印协商解决办法，但被告知因为约好别人打高尔夫，许只能给他们10分钟时间。
尽管短期内恒大不大可能真被瓜分，但投资者的压力始终存在。今年初，恒大在港市的股票代码3333过期，许家印还是拿出100万元延长了其有效期。不过，就在这样一个微妙的时刻，楼市复苏适时出现了，既拯救了许家印，也重新激活了他的上市计划。而股市也走出了一条持续4个月的上涨曲线。这让恒大和其投资者们重燃了希望。
2009年6月，许家印在内部重启上市。紧接着的7月份，借广州超五星级酒店开业，恒大遍请媒体、合作伙伴、投行赴会，正式宣布重启上市。8月，恒大向港交所递交了上市申请。8月23日，恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售，依然有约八五折的巨大折扣。第二天，在全国主要报纸和网络媒体上，恒大高调招聘15名地区分公司董事长。
而在这之前，通过向中华慈善总会捐款3000万元和恒大女排签约郎平等一系列极具恒大风格的举动早已展开。极短时间内，恒大以其擅长的手段营造了极高人气。
在恒大路演第一周遭遇IPO市场转冷，香港主流基金无一下单的尴尬之时，已是恒大股东的郑裕彤展示了他的能量。
恒大酒店的开业仪式上，84岁的郑裕彤不顾当天40多度的高温，坚持在室外参加完开业仪式。在他的带动下，刘銮雄、张松桥乃至李嘉诚等香港大佬都出数亿美元的大手笔认购。最终让恒大公开发售部分股权获得了46倍超额认购。
其实，单从资本市场来看，由于上市房企过于密集，此时上市的环境并不好，此前，华南城、恒盛地产在香港上市的第一天就面临“破发”的尴尬局面，而早于恒大启动IPO的深圳卓越地产，在临门一脚之余主动铩羽而归。
恒大的成功很大程度上归于许的出色营销和良好的人脉。“恒大最成功的地方是吸引了众多富豪的撑场。在香港市场，吸引富豪家族认购股权历来是带动整个市场人气最有效的策略。”亚银投资研究部主管李大卫说。
不过，过山车般演完上市这部大戏，要真正超越万科等领先者，新贵恒大还有很多的路要走。
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