南都周刊编辑：张平扬 文：Michael Shnayerson 编译：蹇小兰
 汉普敦是美国最著名的避暑之地，房价高昂。
房地产投资商投资豪宅差点套牢 一周前，在汉普敦一处最上等的独立地块里，发生了一次颇为奇怪的地产过户。这个美国最著名的避暑之地，看上去似乎丝毫没有受到其他所有地方都深切感受到的地产低迷的影响，这里靠近大西洋的2居室别墅要价500万美元甚至以上，从曼哈顿沿长岛高速公路驾驶着保时捷911 Carreras汽车的周末度假者，与那些在头顶上飞来飞去的人相比还是个穷人。然而实际情况并非如此，即便在南安普敦的高端房地产区域，也能感受到些许“老树林”所发生之事带来的震荡。 老树林是一处10.4英亩的地产(实际上是一个私家公园)，位于南安普敦村的中心，有一幢1911年的乔治亚风格的大厦、旅馆、谷仓、泳池和俯瞰亚加瓦姆湖的网球场。去年秋季，它以4800万美元的价格在市场上苦捱了几个月后，43岁的曼哈顿房地产投资商罗德尼·普罗普出价3920万美元签下了一份买卖合同。 过去10年里，在购下纽约黑人居住区并主持将该区域改造为资产阶级高尚住宅区方面，普罗普干得很成功。但随着股票市场的晦暗加深，以及次贷危机的蔓延，普罗普改造老树林的计划破产了。他签约时原本想，他保留主建筑自己家人住，卖掉这个复合建筑的其他两个面积共2.8英亩的地块：带有旅馆、网球场和泳池的一块；带有谷仓的另一块。“他这两块地要价1500万美元”，一位差点儿购买了一块的开发商说，“但每个人都感觉他会以1200万成交。”即便那样，普罗普还能以不到3000万美元得到剩下的7英亩高贵的南安普敦地块。在南安普敦地产片，这是不坏的结果。 然而，没有任何人跟进购买从老树林割离下来的这两块地——哪怕是任何价格。2008年3月中，投资银行贝尔斯登危机爆发时，尚无一人前来报价，与年前的11月相比，世界看上去截然不同。一个接近他的消息来源告诉记者，普罗普不得不考虑家庭生计：他有3个学龄前的孩子，妻子刚读完法学院，雇用4个照料老树林的工作人员，更甭提还要装修大厦的22个房间了。突然之间，这一切令人思之胆寒，普罗普要解套而出。令他长嘘一口气的是，2007年华尔街最大的赢家要进来。 约翰·保尔森，52岁，拿成千上亿可能化为泡影的钱赌了一把，不久刚刚在次级贷市场上赚了37亿美元。他被视为有史以来华尔街年度收益最高的人。令普罗普高兴的是，他喜欢老树林。这样，在2008年3月最后一天，普罗普以3920万成为老树林的主人，仅仅4天后，以几乎同样的价格外加交易税，据说共4130万美元，卖给了保尔森。就在成千上万的美国人因还不起贷款失去自己的房子时，保尔森拥有了自己的房子。这个黑人居住区的开发商一身冷汗，终于脱了钩，只是荷包里的添头有少许变化而已。如今，如同安普敦其他买卖者一样，他只能观望着，等待市场触底。 但是，何时才到底？多低才是底？ 华尔街失业更让房市冰冷彻骨 令人晕眩的安普敦房地产市场在3年前的这个月达到顶峰。那时候，任何傻瓜只要早几年花200万美元买幢房子，他的钱就会翻倍甚至翻三番。每一个木工和电工都是投机房的建造者，他们所有人的老婆都是房屋中介。经过2006年和2007年急剧膨胀，房子售价达到100万至900万的区间，而且神话般的房价还在不断刷新纪录。那一切在去年3月都变了，贝尔斯登危机瞬间捅破了神话的泡沫。 南安普敦镇售出房屋数量急剧跌落，从2007年第一季度的337幢下滑到2008年第一季度的225幢。在东汉普敦镇，下滑同样明显：卖出的房子从1年前的160幢跌到2008年第一季度的100幢。更糟糕的是，最新的数字比高峰时下跌了50%。那些在去年冬季和今年春季卖出去的房子，要价比1年前买的时候降了20%至25%。还有成千上万幢没卖出去。“市场不动了”，索斯比国际不动产公司的费雷尔说，“犹如陷进了泥沼。” 汉普敦的泥巴是全美国最富有的地块之一，因此它的房地产市场很大程度上隔绝于全国其他部分的痛苦。然而，泥巴就是泥巴。“有许多不是必须卖的卖主，以及许多不是必须买的买主，这导致了僵局”，汉普敦最大的中介公司可可兰集团的CEO里布曼说，“许多卖家以过高的价格把自己的房子挂在市场上，而买家们理都不理。” “我所看到的是巨量资金袖手一旁，许多人在观望”，与可可兰公司竞争华尔街买主的汉普敦当地中介斯科特·斯特罗夫说，“前几天我听到一个家伙说：‘我的组合投资缩水了38%’，如果你陷进了1.5个亿，你算算账亏了多少。哪怕花1500万买幢房子，那个家伙现在谈都不谈。”斯特罗夫还给我讲了另一种类型的观望者：“有个家伙是华尔街一家大公司的头头，他说：‘花4000万买房子，我就要解雇2500人，我怎么能这么做呢？’” 当然，华尔街的大量失业——恐怕还有更多，让汉普敦今年的冷春更是寒意逼人。“我刚刚得到我的第一份贝尔斯登清单”，在这家公司垮台后不久，一名中介轻声地对他的一个同行说。“城乡公司”的中介员德西德里奥推算，如果华尔街2万人丢了工作，哪怕他们中10%的人在汉普敦拥有房子，那就是2000人。贝尔斯登一名前主管叹气道：“我损失了很多钱。”但是他补充说：“我刚过了60，我从13岁就开始工作，我不是非有份工作不可。从我个人来看，损失了那么多钱，也就意味着我不能坐私人飞机，但我仍要乘头等舱。我没有削减我的私人训练师或管家的工资。”他说他不会卖掉自己的房子，“可能我的孩子们最后不得不更努力工作，但那不会改变我的生活方式。”一个年纪稍轻的贝尔斯登人说，他在不卖掉房子的情况下努力渡过难关，他说自己有抵押贷款，但数目没有高到让他夜不能寐的地步。不久前他刚举办了阔气高调的婚礼，他尚不知道自己下一份工作在哪里。在贝尔斯登工作20年后，当公司被摩根大通兼并后，他没有在摩根找到“适合自己的角色”。但不论如何，他的房子还在，“至少它不会贬到一文不值”，他说。 并非所有的同事都如此满怀希望。“我有客户在贝尔斯登工作，丈夫和妻子都在那儿”，一中介公司的员工琳达说，“他们最终找到自己喜爱的房子，他们买下了。”房子在布里奇汉普敦，价格在200万。“他们现在不得不卖掉它。他们告诉我，他们并不是害怕被取消抵押品赎回权，但是他们受到了惊吓。他们在纽约有一间大公寓房，他们觉得自己必须在纽约和这里作出选择——他们不能两处都要。而且他们有小孩，因此他们为孩子必须留在纽约，很悲哀。” 每个中介都有一个抄底故事 坏消息引来了抄底者，每个中介对此都有故事。一个中介说：“最恶劣的是，有个人来说：‘我知道这是个凄惨的市场，给我看看出血甩卖的房子。’”他们对4幢房子仅给出150万到200万美元的低价，4个房主中有3个说，去死吧！但第四个说：“我恨这个价位，但我需要钱。”这还是抄底者故事中罕见的皆大喜欢结局。一个拥有大型企业的纽约妇女，她报出的无情低价，让汉普敦的中介们心神不宁。“她还在看”，一名中介呻吟道，“我怎么才能让她出手？”另一个中介说，他的公司给华尔街一个家伙展示了至少200幢房子，他最后只选择了两三幢，而且给出的报价砍下一半，这不是孤立的案例。抄底者最喜欢的场景，他们像颂歌一般念叨的词，是丧失抵押品赎回权。 “我们至少需要一年恢复，但他们已经开始取消抵押品赎回”，一个房主说，他的财政状况步履艰难，滞交了抵押偿还后，今年春天他收到了银行的通知。一开始，他将房子以近300万的价格放到市场上，现在已降至接近200万。在他宽敞的家里，他说：“如果我能在170万出手，我会高兴得发抖，在银行收回它之前抛掉。”尽管降价，他说：“路过的唯一之人就是中介，他们根本没带顾客来看过。1000万以上的房屋市场是天方夜谭，100万以下的任何房子，每个人都想进来，但100万至1000万的房子，你就坐着受煎熬，死定了。” 包括华尔街的金融巨头们同样在房市里亏个大窟窿。像保尔森一样，施瓦茨曼也是躲过了去年灾难的华尔街玩家。黑石集团2007年6月的IPO使他暴富，账面财富至少70亿，虽然现在缩水到40亿到45亿。他被吸引到水磨房这个地方，不仅是它美丽的标本树、古老的房舍和对Mecox湾的300度视角，而且也因为它的社会血统，这幢房子由纽约最富魅力的夫妇卡特和苏珊拥有。最后，在竞争中，施瓦茨曼以高出挂牌价200万——3400万的价格拿到了手，现在这幢房子估计只值2500万。 房屋市场到底什么时候会触底？索斯比国际不动产公司的佩特里总是被他的顾客问这样的问题。“你们都是华尔街的人，我说，你们应该告诉我才对！我只是这里卖房子的人。”可可兰公司的纽曼说：“如果我们不在底部，那么我们也接近底部了。这只是集体心理，现在我们有两个人正在竞选总统，人们都在观望未来。我们必须经过大选和更多的失业，然后找到坚实的地面。我希望明年春天市场会再次活跃起来。” 但愿如此吧。索斯比公司的弗兰克·纽波德，汉普敦最有经验的中介之一，回忆起一个警示故事。回溯到1941年吉拉德和萨拉·墨菲——爵士乐时代的黄金夫妇，他们的成长与海明威、毕加索和其他文学艺术巨匠非常接近——面临着一个难题。大萧条以及他们自己奢华的生活方式，使他们只剩下一个他们已负担不起的巨大的东汉普敦庄园。他们业已卖掉大量土地，其中部分变成梅德斯通俱乐部的高尔夫球场。但没有人要丘陵区域，朝海的大楼是当时东汉普敦最大的居所。在经济困厄时期，它太大了供不起暖，没有人想要保有它。正如墨菲的女儿霍诺丽亚所说，它是一个巨大的累赘物。墨菲最后下令将之焚为平地，胜过为它每年不断地交1200美元的税。 这个故事的教训是，直到像这个故事里所做的那样，底部才真正地落到汉普敦的房地产市场。 欢迎订阅南都周刊，邮发代号45-139。网络转载请注明，违者追究法律责任。
电子报编辑：SUMMER鱼
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